Pada 11 Maret 2021, kolase seni digital monumental karya seniman Amerika Beeple yang berjudul “Everydays: The First 5000 Days” terjual seharga $69,3 juta di Christie’s, balai lelang bergengsi di dunia. Sebuah momen bersejarah yang menjadi pelopor perdagangan NFT di pasar seni konvensional. Fenomena ini memicu spekulasi pasar. Akibatnya, volume penjualan NFT global meningkat secara drastis hingga $24,9 miliar pada tahun 2021, dibandingkan dengan tahun sebelumnya yang hanya menyentuh $94,9 juta. Nilai tersebut sepenuhnya bergantung pada kelangkaan dan sentimen komunitas, tanpa aset dunia nyata yang menopangnya. Ketika euforia mereda, volume NFT konvensional menurun. Pada Mei 2022 penjualan turun lebih dari 90% (sembilan puluh persen) dibandingkan dengan  2021. 

Transformasi NFT Menjadi Real-World Assets (RWA)

Berbeda dengan karakteristik yang telah dijelaskan sebelumnya, pada tahun 2026 NFT mulai berkembang ke fase yang berbeda, NFT kini dijual sebagai representasi kepemilikan atas aset yang benar-benar ada, mulai dari tanah, pecahan gedung, hingga logam mulia. Risiko yang dihadapi pembeli pun bergeser, dari sekadar risiko pasar menjadi risiko hukum, yaitu apakah token yang mereka pegang benar-benar memberi hak yang dapat ditegakkan atas aset fisiknya. Pergeseran ini mencerminkan transformasi fungsi NFT dari instrumen spekulatif berbasis sentimen menjadi sertifikat digital atas kepemilikan real-world assets (RWA). Data pada rwa.xyz, suatu platform analitik data yang dikhususkan untuk memantau RWA, mencatat bahwa nilai RWA on-chain mendekati 30 (tiga puluh) miliar dolar pada awal 2026, yang mana telah tumbuh secara drastis dalam tiga tahun terakhir, namun hal ini tidak terjadi pada  pasar NFT konvensional yang justru mengalami penurunan yang signifikan.

Perkembangan tersebut menunjukkan bahwa persoalan utama NFT RWA tidak lagi terletak pada validitas teknologinya, melainkan pada kesesuaian rezim hukum yang mengaturnya. Oleh karena itu, artikel ini menganalisis tiga persoalan utama, yaitu klasifikasi NFT RWA sebagai objek hukum, keabsahan smart contract sebagai dasar hubungan hukum, serta potensi fractional NFT sebagai instrumen yang menyerupai efek. Pertama, perlu dibahas klasifikasi benda NFT RWA dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) dan pengakuannya sebagai aset keuangan digital menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan (UU P2SK), dilanjutkan dengan tinjauan keabsahan smart contract terhadap Pasal 1320 KUHPerdata beserta risiko diskoneksi dengan aset fisik. Terakhir, artikel ini akan membahas celah pengawasan OJK terhadap potensi fractional NFT yang bekerja layaknya efek pasar modal tak terdaftar.

Klasifikasi NFT RWA Sebagai Objek Hukum Menurut KUHPerdata

KUHPerdata Buku II masih digunakan sebagai  acuan dalam menjelaskan benda. Pasal 499 KUHPerdata menyatakan bahwa barang adalah setiap benda yang dapat dijadikan objek hak milik. KUHPerdata mengklasifikasikan benda dalam beberapa bentuk, diantaranya benda bergerak dan tidak bergerak (Pasal 504 KUHPerdata), serta berwujud dan tidak berwujud (Pasal 503 KUHPerdata). Merujuk pada pasal-pasal tersebut, berarti benda merupakan segala sesuatu, baik bergerak, tidak bergerak, berwujud, maupun tidak berwujud yang dapat dimiliki oleh subjek hukum. Sebagai representasi digital, NFT RWA dapat dikategorikan sebagai benda yang sah secara hukum karena memenuhi kriteria dapat dimiliki dan dipindahtangankan antar subjek hukum. Mengingat wujudnya berupa kode kriptografi yang tidak dapat diraba oleh panca indera, namun hak penguasaannya dapat dialihkan secara mandiri tanpa harus melekat pada tanah, maka secara yuridis NFT RWA diklasifikasikan sebagai benda bergerak tidak berwujud. Konstruksi hukum ini sejalan dengan Peraturan Badan Pengawas Perdagangan Berjangka Komoditi (Bappebti) Nomor 5 Tahun 2019 yang melegitimasi aset digital berbasis jaringan peer-to-peer dan kriptografi sebagai komoditi tidak berwujud.

Namun, benturan hukum muncul pada aspek penyerahan hak milik (levering). Berdasarkan Pasal 584 KUHPerdata, hak milik hanya dapat diperoleh salah satunya melalui penyerahan berdasarkan suatu peristiwa perdata. Dalam transaksi benda bergerak tidak berwujud, KUHPerdata mensyaratkan pemindahan hak hanya dapat dilakukan dengan akta bawah tangan yang dibuat secara tertulis. Permasalahannya, sistem blockchain melakukan levering secara otomatis melalui transfer dompet digital (wallet-to-wallet) tanpa akta yang tertulis secara konvensional. Di sisi lain, adanya Undang-Undang Informasi dan Transaksi Elektronik (UU ITE), pada Pasal 5 ayat (1), mengakui adanya dokumen elektronik sebagai alat hukum yang sah. Tidak hanya itu, Pasal 21 UU ITE yang menyebutkan bahwa dimungkinkan adanya transaksi elektronik melalui Agen Elektronik, menjadi tumpuan awal diberlakukan transaksi elektronik. Namun, regulasi yang terkandung dalam UU ITE itu sendiri belum mampu menjadi payung hukum yang menjamin keamanan transaksi blockchain karena kerangka hukum yang masih centralized, yaitu terdapat satu pihak yang mengendalikan seluruh data serta transaksi yang terjadi.

Keabsahan Smart Contract dan Basis Hubungan Hukum

Aktivitas penerbitan dan perdagangan NFT RWA sepenuhnya digerakkan oleh smart contract, protokol perangkat lunak yang mengeksekusi syarat-syarat perjanjian secara presisi dan otomatis di atas jaringan blockchain tanpa intervensi perantara. Merujuk pada Pasal 1313 KUHPerdata tentang pengertian perjanjian dan syarat sahnya dalam Pasal 1320 KUHPerdata, kode smart contract sejatinya dapat ditafsirkan sebagai bentuk kesepakatan elektronik yang mengikat para pihak secara sah. Walaupun demikian, tantangan inti dari hal ini tidak lagi berada pada keabsahan formalnya, tetapi pada integrasi sistem. Sebagai on-chain yang terotomatisasi, smart contract sangat presisi dalam mengeksekusi aset digital secara otomatis, tetapi tetap bergantung pada mekanisme off-chain untuk memverifikasi kondisi aset fisik.

Potensi Fractional NFT Sebagai Instrumen yang Menyerupai Efek

Selain menimbulkan persoalan mengenai hubungan hukum antara token digital dan aset fisik yang diwakilinya, perkembangan NFT RWA juga melahirkan model kepemilikan kolektif melalui fractional NFT. Model ini tidak lagi hanya menimbulkan persoalan hukum benda dan kontrak, tetapi juga berpotensi memasuki ranah hukum pasar modal karena memungkinkan penghimpunan dana dari banyak investor terhadap satu aset yang sama. Fractional NFT memecah kepemilikan aset bernilai besar, misalnya gedung, menjadi ribuan token kecil agar terjangkau investor ritel. Mekanismenya menyerupai unit penyertaan kontrak investasi kolektif pada reksa dana atau efek beragun aset, sebagaimana tercakup dalam pengertian efek menurut Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal. Keserupaan tersebut terletak pada adanya penghimpunan dana dari banyak investor yang memperoleh kepentingan ekonomi atas satu aset yang sama. Masalahnya, fractional NFT tidak diperdagangkan melalui bursa efek yang mewajibkan keterbukaan informasi dan prospektus, melainkan melalui jalur Aset Keuangan Digital di bawah POJK Nomor 27 Tahun 2024 jo. POJK Nomor 23 Tahun 2025, rezim yang pada dasarnya dirancang untuk mengatur aset keuangan digital termasuk aset kripto, bukan instrumen yang memberikan hak atas manfaat ekonomi dari pengelolaan aset oleh pihak lain. Akibatnya, instrumen yang secara ekonomi menyerupai efek berpotensi diawasi melalui kerangka regulasi yang berbeda. Meskipun OJK telah menyediakan mekanisme regulatory sandbox melalui POJK Nomor 3 Tahun 2024 sebagai sarana pengujian inovasi teknologi sektor keuangan, belum terdapat pengaturan yang secara eksplisit mengklasifikasikan fractional NFT berbasis RWA sebagai instrumen efek. Kondisi tersebut berpotensi menimbulkan ketidakpastian mengenai rezim pengawasan dan standar perlindungan investor yang seharusnya diterapkan.

Kesimpulan

Pergeseran paradigma dari NFT sebagai komoditas spekulatif menjadi instrumen sertifikasi atas RWA telah membuka babak baru dalam integrasi ekonomi digital dan sektor riil. Namun, akar permasalahannya bukanlah pada keengganan pasar memahami risiko, melainkan pada ketertinggalan instrumen hukum dalam memitigasi risiko struktural teknologi itu sendiri. Meskipun NFT RWA dapat dikualifikasikan sebagai benda bergerak tidak berwujud menurut KUHPerdata, penegakan hak kepemilikannya tetap rentan akibat diskoneksi antara smart contract dan aset fisik yang diwakilinya.

Di sisi lain, kelambatan otoritas dalam merespons skema fractional NFT telah menciptakan ruang kosong bagi praktik investasi yang menyerupai penghimpunan dana pasar modal tanpa diiringi oleh perlindungan investor yang memadai. Oleh karena itu, diperlukan harmonisasi regulasi oleh pembentuk undang-undang dan OJK melalui kebijakan yang secara eksplisit mengklasifikasikan fractional NFT berbasis yield aset fisik sebagai instrumen efek berdasarkan karakteristik ekonomi dan hak yang diberikannya (substance over form), bukan semata-mata bentuk teknologinya. Dengan demikian, NFT yang berfungsi sebagai instrumen investasi tunduk pada rezim pasar modal, sedangkan NFT yang hanya merepresentasikan kepemilikan digital tetap berada dalam rezim aset keuangan digital.